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老舊低效樓宇更新實施辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步推動老舊低效樓宇更新，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，完善城市功能，提升城市活力，依據(jù)《北京市城市更新條例》《關(guān)于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕140號）及相關(guān)法律法規(guī)，制定本實施辦法。

第二條 本辦法適用于本市建成區(qū)內(nèi)以辦公、商業(yè)服務(wù)業(yè)等功能為主的老舊樓宇與低效樓宇的更新活動及其監(jiān)督管理。

老舊樓宇主要指安全、節(jié)能、設(shè)施設(shè)備、空間等設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)較低或運行存在問題，不能滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求和運營需求的樓宇。根據(jù)我市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點和工作要求，現(xiàn)階段主要包括兩類：第一類是1980年以前建成且未進(jìn)行抗震鑒定與加固，或其他存在建筑安全隱患且未進(jìn)行鑒定與加固；第二類是2005年前建成且未進(jìn)行節(jié)能改造，或連續(xù)兩年用能超過標(biāo)準(zhǔn)約束值百分之八十。

低效樓宇主要指由各區(qū)動態(tài)認(rèn)定的對本區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展綜合貢獻(xiàn)率較低的樓宇。

第三條 堅持規(guī)劃引領(lǐng)，政府引導(dǎo)。以北京城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、國土空間詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)化政府統(tǒng)籌推動力度，完善政策機(jī)制，做好服務(wù)保障。堅持市場運作，多元參與。充分激發(fā)市場活力，調(diào)動各方積極性，暢通社會資本參與渠道，探索形成多元化建設(shè)與運營模式。堅持綠色發(fā)展、數(shù)字賦能。更新改造同時積極實施節(jié)能綠色化改造，突出綠色發(fā)展理念，減少碳排放。大力推進(jìn)綠色化、數(shù)字化、智能化升級改造，提升空間資源的智能化管理和服務(wù)水平，支撐智慧城市應(yīng)用場景建設(shè)。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本市老舊低效樓宇更新工作，研究制定相關(guān)政策；指導(dǎo)各區(qū)建立并完善老舊樓宇基礎(chǔ)臺賬，會同市發(fā)展改革委指導(dǎo)各區(qū)制定低效樓宇認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，建立并動態(tài)更新低效樓宇基礎(chǔ)臺賬；編制本市樓宇更新計劃，推動項目實施。按照職責(zé)分工，市發(fā)展改革委等部門研究制定樓宇更新相關(guān)資金支持與監(jiān)管政策。市規(guī)劃自然資源委研究制定樓宇更新規(guī)劃、土地相關(guān)配套政策。強(qiáng)化樓宇更新過程中涉及的相關(guān)職能部門與樓宇更新后的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)或城市功能相對應(yīng)的行業(yè)主管部門（以下統(tǒng)稱“行業(yè)管理部門”）的專業(yè)職能。行業(yè)管理部門與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委共同推進(jìn)項目實施，指導(dǎo)各區(qū)開展更新后業(yè)態(tài)、功能等的運營監(jiān)管。

第五條 區(qū)人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)樓宇更新工作，落實主體責(zé)任，明確主管部門。指導(dǎo)主管部門開展本區(qū)老舊樓宇和低效樓宇臺賬建立完善及動態(tài)更新工作，推動本區(qū)樓宇更新的具體工作，組織區(qū)級行業(yè)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)權(quán)利人、社會主體共同參與樓宇更新。

                第二章 實施要求與流程

第六條 老舊樓宇更新，應(yīng)消除嚴(yán)重抗震安全隱患或其他安全隱患，同步實施相應(yīng)節(jié)能綠色化改造，優(yōu)化硬件設(shè)施，提高智能化水平，提升物業(yè)管理和服務(wù)能力，完善配套設(shè)施，滿足安全、綠色、智能及城市特色風(fēng)貌塑造的要求。

低效樓宇更新，應(yīng)實現(xiàn)功能提升、品質(zhì)提升、效益提升，推動存量空間資源能用盡用，強(qiáng)化復(fù)合利用，落地符合首都功能定位和區(qū)域發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)承載力。

物業(yè)權(quán)利人為市、區(qū)屬國有企事業(yè)單位的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)社會責(zé)任，主動進(jìn)行更新。

第七條 納入老舊樓宇基礎(chǔ)臺賬的，鼓勵物業(yè)權(quán)利人主動推動、配合更新。鼓勵物業(yè)權(quán)利人對樓宇進(jìn)行能源審計，并根據(jù)建議采取相應(yīng)措施節(jié)約資源，提升節(jié)能綠色化水平。連續(xù)兩年用能超過標(biāo)準(zhǔn)約束值百分之八十的，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實施節(jié)能綠色化改造。

屬于本辦法第二條第二款第一類老舊樓宇的，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對樓宇進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定，并根據(jù)鑒定報告的處理建議對樓宇采取修繕、加固等解除危險的更新改造措施；其中，符合以下情形之一的，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒定報告的處理建議使用或停止使用樓宇，并及時進(jìn)行更新。沒有能力更新的，可以向區(qū)人民政府申請收購建筑物、退回土地。    

（一）按《危險性房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行鑒定，房屋危險性等級為C、D級；

（二）按《房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行鑒定，結(jié)構(gòu)安全或抗震等級為C、D級。

第八條 各區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本區(qū)實際與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況等，適時對低效樓宇認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，及時動態(tài)更新低效樓宇基礎(chǔ)臺賬。鼓勵物業(yè)權(quán)利人結(jié)合城市功能植入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空置率、入駐企業(yè)需求等提出更新意愿，主動納入低效樓宇基礎(chǔ)臺賬。

第九條 納入低效樓宇基礎(chǔ)臺賬的，鼓勵物業(yè)權(quán)利人通過自主、合作或轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行樓宇更新。物業(yè)權(quán)利人可以成立項目合作與運營平臺，整合多種資源、盤活低效資產(chǎn)、推動樓宇更新。

各區(qū)人民政府做好統(tǒng)籌推進(jìn)、組織協(xié)調(diào)工作，積極搭建項目合作平臺，開展項目推介和服務(wù)，促成項目落地。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、物業(yè)權(quán)利人有推介意愿的前提下，以下四類樓宇可優(yōu)先推介、重點推動：1.整棟空置；2.按“疏解整治促提升”要求已完成疏解騰退；3.物業(yè)權(quán)利人亟需尋找市場合作主體的；4.經(jīng)市、區(qū)人民政府認(rèn)定需要重點支持的，或納入低效樓宇基礎(chǔ)臺賬且同時存在老舊問題的樓宇等。

各區(qū)人民政府可以結(jié)合本區(qū)實際及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，出臺或優(yōu)化本區(qū)低效樓宇更新支持政策，調(diào)動市場主體積極性。

第十條 物業(yè)權(quán)利人可通過城市更新信息系統(tǒng)、各區(qū)政府門戶網(wǎng)站、城市更新社會團(tuán)體等多種方式，提出樓宇更新項目需求。

對納入老舊、低效樓宇基礎(chǔ)臺賬或已提出更新需求的樓宇，城市更新主管部門和行業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與物業(yè)權(quán)利人溝通，提供政策咨詢、資源梳理、更新方向指導(dǎo)等服務(wù)保障。

第十一條 老舊低效樓宇更新項目（以下簡稱“樓宇更新項目”）涉及單一物業(yè)權(quán)利人的，物業(yè)權(quán)利人可作為實施主體；也可由物業(yè)權(quán)利人授權(quán)具備開發(fā)建設(shè)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)孵化、專業(yè)運營等能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)作為實施主體。涉及多個物業(yè)權(quán)利人的，協(xié)商一致后共同確定實施主體；無法協(xié)商一致的，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條相關(guān)規(guī)定確定實施主體。

樓宇更新項目權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，無法依據(jù)上述規(guī)則確定實施主體，但是涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共安全、公共利益等情況確需更新的，可以由區(qū)人民政府依法采取招標(biāo)等方式確定實施主體。

區(qū)人民政府根據(jù)實施單元范圍內(nèi)城市更新活動的需要，所確定的實施單元統(tǒng)籌主體也可以作為實施主體。

第十二條 實施主體承擔(dān)樓宇更新項目的統(tǒng)籌策劃、報規(guī)報建、資金籌措、成本控制、招標(biāo)采購、設(shè)計施工、溝通協(xié)商等項目實施工作，還可承擔(dān)項目后評估、招商運營、樓宇經(jīng)營及物業(yè)管理相關(guān)工作。

條件允許的項目在更新前，實施主體可與物業(yè)權(quán)利人簽訂長期承租運營協(xié)議，可約定在承租運營期間代為行使除拆除重建、改建擴(kuò)建等重大更新情形外其他更新事項表決的權(quán)利。實施主體行使權(quán)利不得損害物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益。

第十三條 實施主體通過信息收集、檢測鑒定、技術(shù)評定及綜合策劃論證等多種手段對項目進(jìn)行全面評估與策劃，完善項目資料，明確項目更新目標(biāo)與定位、更新功能與業(yè)態(tài)、功能混合及用途兼容需求、擬采取的更新改造手段、關(guān)鍵技術(shù)方案與技術(shù)實施路徑等要素。

第十四條 鼓勵實施主體在樓宇更新項目評估策劃、方案編制及后期運營等環(huán)節(jié)中，統(tǒng)籌考慮項目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施及邊角地、插花地、夾心地等的協(xié)同更新需求，可以同步納入實施方案，同步開展實施，推動空間和設(shè)施等開放共享，實現(xiàn)存量空間集約、高效使用。

第十五條 市級行業(yè)管理部門和各區(qū)人民政府為樓宇更新項目提供政策解答、資源統(tǒng)籌、方案設(shè)計建議、金融支持等專項服務(wù)保障，推動項目謀劃、生成和實施。

實施主體在評估決策過程中提出的協(xié)同更新需求，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)行業(yè)管理部門積極進(jìn)行研究并形成初步意見。涉及項目以外其他物業(yè)權(quán)利人的，各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)搭建協(xié)商議事平臺，推動達(dá)成共識。

第十六條 各區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將具備實施條件的樓宇更新項目及時納入城市更新計劃，并加快組織實施。

第十七條 按照城市更新項目實施方案編制相關(guān)要求，樓宇更新項目確需編制實施方案的，由實施主體按照《北京市城市更新實施方案編制工作指南》（京建發(fā)〔2024〕182號）等相關(guān)文件進(jìn)行編制。涉及協(xié)同更新事項的，應(yīng)同步納入實施方案。

符合本市社會投資低風(fēng)險工程建設(shè)項目要求的，可以直接編制項目設(shè)計方案用于更新實施。

第十八條 區(qū)人民政府組織區(qū)城市更新主管部門會同區(qū)行業(yè)管理部門對實施方案進(jìn)行聯(lián)合審查。

實施方案涉及協(xié)同更新的，聯(lián)合審查時應(yīng)明確是否由實施主體代為實施與運營維護(hù)。

涉及國家和本市重點項目、跨行政區(qū)域項目、涉密項目等重大項目的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)人民政府報市人民政府批準(zhǔn)后組織實施。

實施方案審查通過后，由區(qū)城市更新主管部門在城市更新信息系統(tǒng)上對項目情況進(jìn)行公示，公示時間不得少于15個工作日。

依法審查通過的實施方案納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)進(jìn)行管理。

第十九條 實施主體依據(jù)審查通過的實施方案或設(shè)計方案按照相關(guān)要求申請辦理立項、土地、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可或者備案。

符合本市辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證豁免情形的項目，免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

樓宇更新項目的實施主體與物業(yè)權(quán)利人不一致的，規(guī)劃建設(shè)手續(xù)辦理主體為物業(yè)權(quán)利人。如有新的規(guī)定，從其規(guī)定。

第二十條 按照《北京市城市更新條例》有關(guān)規(guī)定，本市建立市、區(qū)兩級城市更新項目庫，支持項目謀劃生成，推動項目有序?qū)嵤怯罡马椖繉嵤┲黧w可結(jié)合實際情況向項目所在區(qū)城市更新主管部門申報入庫，已經(jīng)市、區(qū)城市更新主管部門和行業(yè)管理部門審核確認(rèn)的樓宇更新項目，可通過信息導(dǎo)入或錄入方式直接入庫。

第三章 實施保障

第二十一條 鼓勵樓宇空間與周邊資源的復(fù)合、集約與高效利用，織補(bǔ)城市功能。在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，可以在樓宇內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利、商務(wù)服務(wù)等功能。在商圈、醫(yī)院、居住區(qū)周邊等停車位缺乏的重點區(qū)域，鼓勵低效樓宇更新改建為停車設(shè)施，并優(yōu)化相關(guān)交通組織；樓宇位于首都功能核心區(qū)的，應(yīng)落實核心區(qū)控規(guī)相關(guān)要求。落實花園城市要求，鼓勵樓宇首層開放共享、室內(nèi)外空間聯(lián)動。

樓宇更新項目涉及性質(zhì)兼容、建筑用途轉(zhuǎn)換等的，執(zhí)行《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》（京規(guī)自發(fā)〔2023〕313號）相關(guān)規(guī)定。

第二十二條 實施樓宇更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、風(fēng)道、無障礙設(shè)施、電梯、外墻保溫等附屬設(shè)施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)模可以不計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。

鼓勵通過樓宇更新補(bǔ)充城市功能，對樓宇更新項目中增加末端配送場所、停車充電、消防等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的，增加的建筑規(guī)模計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計，進(jìn)行全區(qū)統(tǒng)籌。若為室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)模可以不計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。

第二十三條 樓宇更新項目的消防設(shè)計原則上應(yīng)執(zhí)行國家及我市現(xiàn)行工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)要求，確有困難的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應(yīng)當(dāng)不低于原建造時的標(biāo)準(zhǔn)，可按現(xiàn)行《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計指南》執(zhí)行；或者采用消防性能化方法進(jìn)行設(shè)計，符合《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改＜建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定＞的決定》（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第58號）開展特殊消防設(shè)計情形的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定開展特殊消防設(shè)計專家評審。

第二十四條 在保障公共安全的前提下，對于內(nèi)部改造、現(xiàn)狀改建類型的樓宇更新項目，其建筑退線、建筑間距、日照時間、機(jī)動車停車數(shù)量等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，可以按照改造后不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批；對于新建擴(kuò)建類型的更新項目，機(jī)動車停車數(shù)量等規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范執(zhí)行，如僅對地下部分?jǐn)U建、不改變地上建筑外輪廓線（不含未登記建筑部分），建筑退線、建筑間距、日照時間可以按照不低于現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。

第二十五條 樓宇更新項目不改變建筑結(jié)構(gòu)，僅改變建筑使用功能，或保留原有主體結(jié)構(gòu)且地下基礎(chǔ)不變，僅對地上建筑改建、改造或內(nèi)部加層，無需另行建設(shè)人防工程；樓宇更新項目涉及新建建筑物的，或建筑物整體拆除重建的，或涉及新增地下空間開發(fā)利用的，應(yīng)按要求建設(shè)人防工程。

鼓勵在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，采取分層開發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補(bǔ)充建設(shè)城市公共服務(wù)設(shè)施，并依法辦理不動產(chǎn)登記。

支持將符合要求的地下空間進(jìn)行多種用途的復(fù)合利用。人防工程平時用途與戰(zhàn)時用途相結(jié)合，兼顧人民防空需要。

第二十六條 樓宇更新項目涉及利用更新改造空間按照實施方案從事經(jīng)營活動的，未辦理不動產(chǎn)變更登記，不影響實施主體或經(jīng)營主體辦理市場主體登記及經(jīng)營許可手續(xù)。

第二十七條 樓宇更新項目包含未辦理不動產(chǎn)登記，但已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。樓宇更新項目包含無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織項目所在地相關(guān)部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，涉及違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法處理，完善相關(guān)手續(xù)后再納入樓宇更新項目；不涉及違反法律規(guī)定的，經(jīng)公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十八條 為促進(jìn)職住平衡，利用老舊低效樓宇改建保障性租賃住房的，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款，相關(guān)具體規(guī)定按照《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》（京政辦發(fā)〔2022〕9號）、《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（京建法〔2018〕11號）及《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》（京建發(fā)〔2021〕159號）執(zhí)行。

                      第四章 監(jiān)督管理

第二十九條 市人民政府以及市住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對區(qū)人民政府及其有關(guān)部門樓宇更新過程中實施主體確定、實施方案審核、審批手續(xù)辦理、信息系統(tǒng)公示等情況的監(jiān)督指導(dǎo)。

第三十條 樓宇更新項目應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審查通過的實施方案進(jìn)行更新和經(jīng)營利用，不得擅自改變用途、分割銷售。

第三十一條 對于違反樓宇更新有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為，任何單位和個人有權(quán)向市、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門投訴、舉報，市、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時核實處理。

               第五章 附則

第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期為3年。